Muitos empresários e famílias com patrimônio imobiliário se perguntam se há maneiras legais de reduzir a carga tributária sobre seus bens. A boa notícia é que isso é possível, por meio de planejamento patrimonial estruturado, especialmente com a criação de uma holding familiar ou patrimonial.
Neste artigo, te explico de maneira clara como essa estratégia funciona, quais tributos envolvem os imóveis, e como a constituição de uma holding pode gerar benefícios significativos — com foco na legislação brasileira atual.
Quais tributos incidem sobre imóveis no Brasil?
Antes de analisar as soluções, é importante entender os principais impostos sobre imóveis:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – sobre compra e venda;
- ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) – sobre herança e doação;
- IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física) – sobre ganho de capital;
- IRPJ e CSLL – sobre locação de bens por pessoa jurídica;
- IPTU e ITR – tributos anuais sobre posse/pertença.
O que é uma holding patrimonial?
Uma holding é uma empresa criada para centralizar a gestão de bens ou participações. Quando falamos de holding patrimonial, referimo-nos à pessoa jurídica que passa a deter imóveis da família ou empresa. Esse modelo facilita a sucessão, a organização, e pode reduzir a carga tributária.
Vantagens tributárias ao usar uma holding familiar
1. Economia no ITCMD
Ao antecipar a sucessão por meio de doação de cotas da holding em vida ou mesmo após a morte, é possível aplicar alíquotas menores e evitar o inventário direto sobre os imóveis.
2. Tributação reduzida sobre locação
Se os imóveis estiverem sob uma pessoa jurídica no regime de Lucro Presumido, a tributação sobre rendimentos de aluguel pode ser menor que na pessoa física.
3. Planejamento do ITBI ao transferir imóveis para a holding
A transferência para a holding pode gerar incidência de ITBI, mas, em muitos casos, há previsão de imunidade, sobretudo quando os bens integram o capital social e a holding não tem atividade imobiliária como preponderante.
Imunidade do ITBI na integralização de imóveis à holding familiar: Minas Gerais e outros exemplos
Um exemplo prático e atualíssimo que reforça a segurança jurídica em planejamentos patrimoniais com holdings familiares vem do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
TJMG (Apelação Cível nº 1.0000.24.126261‑7/002, Comarca de Sacramento)
Julgamento: 13 de março de 2025
Publicação: 14 de março de 2025
Decisão: reconheceu a imunidade do ITBI apenas sobre o valor correspondente ao capital social integralizado; aplicou-se, portanto, ITBI sobre o valor excedente. A Corte citou o Tema 796 do STF para fundamentar a limitação da imunidade tributária.
Esse entendimento oferece clareza para quem pensa em estruturar holding patrimonial em Minas Gerais: estará isento do ITBI em relação ao valor efetivamente destinado ao capital social.
E em outros estados, o que tem sido decidido?
Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT): Decisão recente destacou a imunidade integral do ITBI quando os imóveis foram transferidos pelo valor histórico, sem formação de reserva de capital. Ou seja, não houve valor excedente que justificasse a tributação.
Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS): Em linha semelhante, o TJMS também afastou o ITBI em caso de integralização com valor histórico e ausência de reserva de capital.
Esses precedentes mostram que, apesar da diretriz firmada pelo STF, os tribunais estaduais avaliam as circunstâncias concretas e, em alguns casos, reconhecem a imunidade total. Isso reforça a importância de um planejamento técnico e seguro.
Estratégia eficaz para pagar menos tributo
A redução legal dos tributos sobre imóveis via holding familiar é uma estratégia eficaz — desde que bem planejada e com base em dados precisos.
Se você deseja entender se esse modelo faz sentido para sua família ou empresa, entre em contato com nosso time jurídico. Estamos prontos para construir um planejamento personalizado e juridicamente seguro, um investimento que retorna em economia tributária e tranquilidade quanto ao seu patrimônio.
